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別荘のポイント「新築」・「中古」

新築

4つの販売形態

新築別荘を手に入れる選択肢は下の4つ。最近は在庫化するのを避けるため、「建売分譲」は少なくなってきている。そのほかの3つはいずれも建物が未完成の状態で契約することになるため、建物プランを煮詰めていく過程で買い主が果たす役割は大きくなる。

ポイントはまず予算面のチェックから。大きな狂いが出るとすれば、その筆頭は基礎工事費だろう。土地の傾斜や地下の障害物などは区画の中の建築位置によっても違いが出ることがある。見積もりを出してもらうときには、工事の着手後に金額の変更がありえるのかどうかを確認しておく。オーバー分を負担してくれる会社もあれば、当初は精度の低い(安めの金額の)見積もりを出し、契約後になし崩し的に増額してくる会社も中には存在する。また、逆に買い主としては、途中で仕様やプランを変更したりしないようにすること。確実に予算オーバーの原因になる。

販売形態
特徴
注意点
建売分譲 土地付きの完成済み新築別荘を購入する形。土地の権利形態は所有権だけでなく、借地権や定期借地権の場合もある(この点は他の形態も同様)。 築後数年経過している場合、値引き交渉が可能なケースもある。別荘地の分譲会社と建売別荘の建築会社が異なる場合、仕様・設備の点で地域の条件に合っていないケースもある。
売り建て分譲 あらかじめプランの決まった未着工の別荘を土地とセットで購入。購入後に着工し、完成後引き渡しを受ける形。購入契約を結ぶ時点では価格の5%の金額ですみ、完成時まで資金調達に時間をかけられる。 いくつかの建物プランを選べたり、オプションで間取りなどの変更が可能な場合、予算オーバーに注意する。建築が始まったらできるだけ頻繁に現場を訪れ、工事の進行状況・内容をチェック。傾斜地では建築位置のずれで期待した眺望が得られないケースもある。
建築条件付き
土地分譲
期限内に指定の業者と建物の建築契約を結ぶことを成立条件に、土地を購入する形。期限は3カ月以内、6カ月以内が主流。建物プランは通常、ほぼ注文建築並みの自由度がある。 プランについては売り建て分譲と同様の注意が必要。期限内に建築契約が結べないと土地の購入契約も白紙撤回になる。建築プランを煮詰める時間的余裕を取るため、土地契約前に基本条件などをまとめておくとベター。建築契約では工事着手金、中間金などが必要になる。
土地購入

上物建築
単体で分譲された別荘地を購入。その後に任意の時期、プランで別荘の建物を建築する形。 建築プランを自由に選べる、資金の余裕ができたときに建てられるなどがメリット。ただ土地の形状や広さ、傾斜、規制などで建てられる建物が制限されるので、購入前にこうした条件に注意する。また土地だけを所有していても若干だが管理費はかかる。

新築別荘を手に入れる手順とその注意点

契約から入居までの流れの中では、工事の節目節目には現地に足を運び、契約どおりに進んでいるかを確認するようにしよう。施工側の都合で建築位置をずらしてしまうなどの変更は起こりえる。それが眺望に大きな影響を及ぼす場合もあるのだ。

実際に問題が起こってからでは工事の中止などでトラブルになるので、事前にコミュニケーションを取り、こちらの意図や希望を理解してもらう姿勢が大事だ。

資金面で注意したいのは中間金。「建売分譲」、「売り建て分譲」は必要ないが、残りの「建築条件付き土地分譲」と「土地購入+上物建築」では工事着手時、引き渡し時のほかに通常は1〜2度の中間金を支払う。ローンを組む人は融資が下りるまで待ってもらえるかどうか、あるいは一時的に調達できる資金はないかなど、交渉や調整をする必要がある。

 

中古

中古別荘では建て替えの条件も見逃せない

築15年以上の中古別荘は、基本的にはいずれ建て直すという考え方で購入するようにしよう。建物のチェックでは、基礎や構造部分の状態、雨もりやカビはないか、給湯器や上下水道、ガスなどの設備が機能するかを重点的に。

建て直す際にどんな建物が建てられるかは、土地にかかる各種の規制で決まってくる。重要事項説明書のコピーを早めに入手するなどして、確認しておこう。建築後の法改正などで現在より小さな建物しか建てられない、あるいは現在では建築許可が下りないという土地もあります。公的融資が借りられる条件を満たしているかも、大事な確認事項だ。借地権や定期借地権の土地に建つ中古別荘は、借りられる残り期間と更新の条件、地代の滞納なども確認しよう。温泉権は通常10年ごとに更新され、その都度、更新料が必要となる。

中古別荘ならではの注意点

注意点
法律上の規制 古く敷地の狭い別荘の場合、建ぺい率や容積率、建築協定、道路付け、県や市町村条例などを必ず確認する。現状で違法建築になっているケースがあり、最悪の場合、再建築ができないこともある。
借地権、温泉権の更新に関する条件 借地権では30年、温泉権では10年で更新の時期が来る。更新までの期間、更新の費用などを確認する。
室内の湿気、カビ、躯体の傷み、ゆがみ 開口部の付近や天井などに雨もり、結露、カビなどの痕跡はないか。室内にひどいカビ臭さはこもっていないか。床が傾斜していない か、外壁に亀裂はないか、基礎にシロアリの被害、痕跡はないか。

購入の流れとその注意点

中古別荘は、一般に購入する物件を担保にローンを借り入れることが難しいのだが、自宅を担保にする、あるいは公的融資を利用するという選択肢がある。その場合、融資が下りるまで時間がかかる傾向がある。スケジュールには余裕を持って臨もう。

公庫融資は、建物の条件で融資金額が違うので、事前に申込書類を入手しよう。また、「中古住宅物件概要書」を作成し、公庫の基準を満たしていることを証明しないと融資が受けられないので注意。

諸費用面では、建物のグレードや築年数によっても格差は大きいのだが、物件価格に対する登録免許税などの割合は、ほかのリゾートに比べて高くなりがち。加えて、リフォーム費用や室内クリーニング、家具類の購入なども考えると、資金面でも余裕を持っておきたいところだ。