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リゾートマンション 「分譲中」・「中古」

分譲中

分譲中のマンションには3つの買い方がある

まず、現在分譲中のリゾートマンションは、おおむね3つの販売形態に分類できる。以前から続けて販売中の「継続販売」。一度販売を中止した物件が売り主などが代わって改めて分譲される「新規の再販」。全く新規に開発する物件を完成前に分譲する「青田売り」。それぞれの販売形態の特徴と注意点は、下表にまとめた。

管理という面では、すでに実際の管理が行われている「継続販売」がもっとも判断しやすい物件である。

ほかの2つは、重要事項説明書、管理規約、使用細則などの書類や販売会社、管理会社などの実績を参考に判断することになる。なかでも、特に管理会社の過去の管理実績は大事で、資料や近隣にあるほかの管理物件の様子を見て、判断することをお勧めする。

また、再販物件などといった長期間放置された物件は、多少汚れや傷みが出ているケースもあるだろうが、ほとんどが引き渡し前に直してもらえるので、まず心配はないだろう。逆に、コンクリートが十分に乾燥している、接着剤などの蒸発がすんで不快な臭いがほとんど抜けているなどの、メリットもある。

リゾートマンションの3つの新規分譲の形と注意点

販売形態
特徴
注意点
継続販売 以前から継続している分譲中の物件。モデルルーム販売、家具付きモデルルーム販売など実質的に値下げしているケースが多い。体験宿泊ができる物件も珍しくない。 購入できる部屋がある程度限られる。低価格物件では眺望の面でやや条件が悪い部屋が残っている傾向がある。また、築年の関係で公的融資では中古扱いになる場合もある。
再販 以前に一度販売を開始したが途中で中止。売り主などが代わって、新たに再販売された物件。通常、販売価格や管理費などが当初の金額より大幅に価格を下げているのが特徴。また、完成したが販売は手控えられ、その後に売り主などが代わって初めて販売される物件もある。 売り主が代わることで管理会社も代わるケースが多い。管理費や修繕積立金の金額が下がったことを単純に喜ぶのではなく、管理内容についても気を配って確認したい。完成後数年間放置された物件のため、汚れなどが目立つケースもある。入居前に無償で修繕されるかどうか確認しよう。
青田売り 完成前の段階で分譲される物件。残金の支払いは完成後なので、時間的な余裕を持って資金計画を立てられる。また内装や間取りをオプションで変更できる注文感覚のシステムを取り入れた物件もある。 購入を決める段階では実物を見ることができない。室内の雰囲気はモデルルームで一応確かめられるが、仕様が変更されるケースもある。各部屋の眺望については建ってみないと実際には実感できない。

購入の手順と注意ポイント

分譲中のリゾートマンションを購入する手順と注意点は、右下のチャートのとおり。申し込みから入居までに必要な期間は現金購入で約2週間。提携ローン利用で約1カ月。公庫融資利用では申し込み状況によっても違ってくるが、余裕をもって2カ月以上みておきたいところだ。また、公庫など公的融資の場合、申込日で完成後2年を超える物件と2年以内のものとは融資の条件が異なる。該当する分譲中リゾートマンションは多いので、これらの融資を中心に資金計画を立てる際には注意しておこう。

費用の面では完成済み物件の「手付金」は、申込金と合わせて購入価格の10%。未完成物件は購入価格の5%以上あれば、不動産会社は保全措置を取らねばならないと法律で定められている。

残金の支払い時には登録免許税や司法書士の手数料などの諸費用も併せて支払う。売り主から直接購入する分譲中のリゾートマンションの場合、諸費用の目安はおよそ購入価格の3〜6%程度となる。時には購入物件の固定資産税評価額やローンの借入額などによって増えることもあるが、10%もみておけばまず大丈夫だろう。

 

リゾートマンション(中古)

中古リゾートマンションならではの注意点も見逃せない

中古のリゾートマンションを購入する場合は、実際の管理状況と売り主の売却理由に注意を払いたいものだ。管理規約や使用細則はもちろん、管理組合の年次総会の報告書や決算報告書は参考になる貴重な資料など。仲介会社に依頼して、売り主から契約の1週間程度前には入手しておこう。

売却理由でまず注意したいのは、湿気。何らかの理由で湿気がこもりやすい部屋というのがある。定住なら除湿器を各部屋ごとにフル稼働させるという対処法もあるが、週末だけの利用だとカビが繁殖する懸念もある。窓を閉め切った状態でカビ臭が感じられたら要注意だ。トイレや押し入れ、給湯器の周辺、洗面台の下などをのぞいたり、念のため、仲介会社を通じて売り主に確認することをお勧めします。

また、隣接する部屋が法人の保養施設として使用されているケースなど、週末は深夜までうるさい場合もある。これも確認したいポイントのひとつだろう。

中古ならではの7つの注意点

注意点
他のオーナーの利用頻度 リゾートマンション全体で、週末や行楽シーズンにどの程度の利用があるのかどうか。混雑度合いは利用の快適さを左右する要素だ。逆にそうした時期に利用頻度が少ない(おおむね30%以下)ようだと、管理組合全体として管理費の滞納などが懸念されるので要確認を。
建物の状態 築10年を超えるリゾートマンションの場合は、念のため外壁などの亀裂がないかチェック。また、水道や備え付けの暖房器具などの状態を、動かしてチェック。近々大規模修繕工事の予定があるかも確認しておく。
室内の湿気、カビ 湿気やカビがひどくて売却するケースがある。仲介会社を通じて、必ず売り主に確認しよう。疑わしい場合は別の物件を探すか、納得したうえで価格交渉を。
共用施設の
運営状況、
管理サービスの内容
温泉大浴場やレストランなどの共用施設が使える時期、時間帯、料金を確認する。その他の管理サービスの内容や料金も同様に。
管理費等の滞納 使用しなくなって売る場合、売り主が管理費や修繕積立金を長期にわたって滞納しているケースが珍しくない。滞納額、清算はどちらがするのかなどをチェックする。
修繕積立基金の額、口座の名義 長期修繕計画の有無、その実績とともに修繕の原資となる積立基金の額と滞納の程度を確認したい。それが購入の条件であることを早めに伝え、できるだけ重要事項説明の前に売り主から資料の写しをもらい、判断しよう。また、積立金や管理費の口座の名義が管理会社になっている場合は要注意だ。
管理組合の決算報告書、活動記録 管理がどのように運営されているかを事前に確認するのは大事。自分の目で確かめると同時に公式の書類でも確認したい。売り主が保管していないケースだと、管理組合には部外者(購入前の買い主)に見せる義務がないので入手は難しいが、誠実な仲介会社では入手してくれる。

購入の流れと注意ポイント

中古リゾートマンションの購入では、ローンの借り入れがポイントとなる。提携ローンを持っている仲介会社は少数派なので、公庫融資を使うか、自宅などを担保にローンを組むことになる。

公庫融資の申し込みには、指定の一級建築士が作成する「中古住宅物件概要書」が必要。作成依頼や費用負担はローン利用者である買い主が行う。建物の構造や土地の利用状況など、基準を満たしていないと融資は受けられない。

また、公的融資は融資の申し込みから実行まで、2〜3カ月程度時間がかかる。中古の場合は所有権移転登記が必要なので、公庫融資の取扱銀行から「つなぎ融資」を受けることになるので、事前にその旨を銀行に打診しておこう。

また、仲介手数料を含めて、購入価格に対して税金・諸費用が占める割合はやや高くなる。